Freitag, 26. Juni 2015

factum Immobilien AG - Immobilien nach Lebensphase planen





Wann ist der richtige Zeitpunkt, um Immobilien zu kaufen?


Uni oder Immobilien?
Die factum Immobilien AG begleitet durch das fiktive Leben des Robert E. aus Dresden. Es werden besondere Momente vorgestellt, in welchen sich Robert für eine Immobilie entscheiden könnte, und die Chancen der jeweiligen Lebenssituation.

Das Video findet sich auf Youtube, der Text ist auf der Website der factum Immobilien AG verfügbar. 

Text, Video und PDf als Download:


Zum Download des Textes:




Dienstag, 2. Juni 2015

Baupreise für Immobilienpreise kontrollieren

Nicht erst seit heutigen Zeiten kommt es vor, dass die Preise von Bauvorhaben im wahrsten Sinne des Wortes „explodieren“. Ein berühmtes Beispiel ist der Kölner Dom, dessen Baukosten ab 1248 so hoch waren, dass im Zeitraum von 1530 bis 1848 gar kein Weiterbau mehr erfolgt ist. Mehr als 300 Jahre sind also vergangen, ehe es weiterging. Dass hinter diesem Bau im Grunde gar keine richtige Planung steckte, wie das heute der Fall wäre, versteht sich da wohl fast von selbst.
Aber auch heute gibt es Immobilien, deren Preise beim Bau derart in die Höhe schnellen, dass man sich allen Ernstes fragen muss, ob sich die für die Planung verantwortlichen Fachleute vorher nicht ausreichend mit dem Neubau beschäftigt haben.

Begleitvideo





Zu nennen ist hier etwa Stuttgart 21, das Bahnprojekt zum Umbau des Kopf- in einen Durchgangsbahnhof sollte 2,6 Mrd. Euro kosten und verschlang letztlich fast 6 Mrd. Euro bis zum heutigen Tag. Die ursprüngliche Idee, die Kosten durch Mittel aus öffentlichen Töpfen, Verbesserung der Dienstleistung und Verkauf von Immobilien und Grundstücken zu decken, ist nicht mehr durchführbar. Die Baumaßnahme ist längst zum Politikum geworden.

Auch der neue Flughafen Berlin-Brandenburg scheint zu einem Milliardengrab zu werden.  Die Eröffnung ist derzeit für das Jahr 2012 geplant, die ursprünglichen Baukosten haben sich vervielfacht. Die Website http://www.flughafen-berlin-kosten.de zeigt die sekündlich aktualisierten Baukosten und bietet Beispiele, was mit dem Geld sonst noch hätte gemacht werden können.

In Hamburg entsteht eines der teuersten Gebäude der Welt, die Elbphilharmonie. Das Gebäude sollte ursprünglich 77 Millionen Euro kosten, derzeit geht man von 789 Millionen aus; es gehört damit zu den teuersten Gebäuden der Welt. Die Eröffnung soll im Jahr 2016 erfolgen.

Wie kommt es zu solchen ausufernden Kosten?
Martin Sakraschinsgy, Vorstand der factum Immobilien AG: „Bei öffentlicher Auftragsvergabe nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist es oft so, dass Nachträge entstehen. In einem gewissen Maße ist das auch üblich, allerdings handelt es sich bei diesen Summen schon um eklatante Nachtragssummen.“

Wie entstehen die Nachträge?
„Zunächst geben Bieter Angebote bei der öffentlichen Auftragsvergabe ab. Die wirtschaftlichsten Bieter werden ausgewählt, sie erhalten den Auftrag. Wenn die Kosten aus unvorhersehbaren Gründen steigen, dann werden Nachträge fällig“, so der Vorstand.


Und wer erhält das Geld?
„Bei Projekten in dieser Größenordnung sind immer mehrere Firmen beteiligt, eine einzelne Unternehmung kann die Aufgaben in der Regel nicht stemmen. Das kennen wir ja von der eigenen Immobilie. Wenn wir die Arbeiten selbst planen, sind ja neben Baufirmen auch Elektriker oder Sanitärfachleute beteiligt. Genau so ist das hier auch“, so Martin Sakraschinsgy.

Oftmals sind diese hohen Nachträge also eine Summierung der Kosten vieler einzelner beteiligter  Unternehmen. „Am Anfang wird das Objekt geplant“, so der Vorstand weiter. „Wenn die Planung an einer Stelle nicht umgesetzt wird, kommen alle nachfolgenden Arbeiten in Verzug. Es entstehen hohe Folgekosten.“
So bleiben etwa Kräne länger stehen, Lagerhallen und mobile Büroräume werden weiter benötigt und stehen für einen anderen Auftrag nicht zur Verfügung, eingeplante Mitarbeiter für nun später beginnende Bauabschnitte sind ohne Beschäftigung, und Lieferanten kommen zu früh und Beschäftigen die vor Ort tätigen Arbeiter nun zusätzlich. Improvisation geht nun Hand in Hand mit den geplanten Arbeiten.
Martin Sakraschinsgy: „Der hohe Stress der Verantwortlichen wirkt sich dann auch schnell auf die Maßnahme aus. Überstunden werden gefahren, und die Kosten steigen noch weiter an. Wenn dann noch die Presse vor Ort auftritt und zu den hohen Baukosten Erkundigungen einholt, sind auch schnell Verantwortliche gefunden, die das Ganze ausbaden.“

Was ist zu tun, wenn die Planung nicht funktioniert?
„Sollten sich derartige Verzögerungen ergeben, dass man nicht mehr an der ursprünglichen Planung festhalten kann, wäre schnellstens eine neue und fundierte Planung incl. Kostenkalkulation zu erstellen. Damit diese auch umgesetzt werden kann, sollte auf Seiten des Auftraggebers bereits bei der Vergabe darauf geachtet werden, dass auch flexible Teile, etwa Lieferungen, in die Ausschreibung gesetzt werden“, erläutert der Vorstand der factum Immobilien AG. „Um dann die steigenden Kosten zu finanzieren, sollte, falls nicht endlos Geld zur Verfügung steht, ggf. auch über Dimension der Maßnahme, verwendetes Material etc. nachdenken, falls noch Spielraum besteht.“

Wie kann das bei einer privaten Immobilie aussehen?
„Wenn Sie bei der Umsetzung der Planung einer privaten Immobilie ins Schleudern kommen, dann gilt das im Prinzip auch für Sie. Kontaktieren Sie die beteiligten Firmen und versuchen Sie, einen effektiven Folgeplan zu erstellen, und zwar frühzeitig. Falls das nicht geht, können ja auch Teile der Planung überarbeitet werden. Auch hier können Sie noch Geld sparen.“

Der Vorstand weiß dass man bei der eigenen Immobilie oftmals großzügig plant, was etwa die verwendeten Materialien oder die Einbauelemente angeht. Auch sind Anschaffungen direkt vorgesehen, um sich sofort heimisch zu fühlen.
„Hier kann durch Wechsel der Materialien oder durch Verschiebung des Küchenkaufs, ggf. auch durch Auswahl einer kleineren Küche, um einmal ein konkretes Beispiel zu nennen, noch Geld gespart werden.“

Wir wünschen viel Erfolg bei der Umsetzung der Planung.

Factum Immobilien AG
Vorstand Martin Sakraschinsgy

Mittwoch, 29. April 2015

Factum Immobilien AG – Immobilien und Wertsteigerung

Factum Immobilien AG – Immobilien und Wertsteigerung

Wie kann der Wert einer Immobilie gesteigert werden? Nehmen wir an, Gerd B. hat ein Mietshaus mit sechs Wohnungen geerbt. Drei Wohnungen sind vermietet, drei Wohnungen sind leerstehend. Ein ca. 1000 m² großes Grundstück gehört dazu, auf dem Hof ist eine Gartenanlage. Gerd hat eine gute Idee, denkt er zunächst. Er möchte Einfluss auf den Wert der Mietwohnungen nehmen, damit er für die leerstehenden Wohnungen mehr Mietzins erhält. Die drei Bestandsmieter sind seit vielen Jahren hier wohnhaft, auch ist die Lage der Immobilie sehr zentral, es gibt kaum Parkplätze. Die Einnahmen sind daher recht niedrig.

Ein Pool ist eine Geldanlage, die eine Immobilie in vielerlei Hinsicht aufwerten kann, denkt Gerd. So kann ein Pool im Außenbereich in Ein-und Mehrfamilienhäusern das Wohnerlebnis stark bereichern und das Niveau von Mittelklasse in die Komfortklasse erhöhen.
Kurzerhand holt er drei Angebote bei entsprechenden Bauträgern ein und lässt im Garten einen Pool errichten. Nachdem die Arbeiten begonnen haben, erkundigt sich eine Mietpartei nach dem Bauvorhaben, welches Gerd dem langjährigen Mieter stolz erläutert. Der Rentner schüttelt angesichts der Ausführungen von Gerd den Kopf. Schon seit langem ärgert er sich über die fehlende ebenerdige Zugangsmöglichkeit in den Garten seiner auf den Rollstuhl angewiesenen Ehefrau.

Kurz danach zieht das Rentnerpaar aus, die nunmehr vier freien Wohneinheiten werden trotz vielfacher Inserate  nicht vermietet. Denn sie liegen hinsichtlich der Miete nun deutlich über dem kommunalen Mietspiegel.

Was hat Gerd B. falsch gemacht?
Gerd B. hätte zur Wertsteigerungen den Mietspiegel verwenden sollen, welcher in der jeweiligen Stadt aufgrund von Gutachten und der Arbeit von kommunalen Projektgruppen alle vier Jahre neu erstellt wird.

Der Mietspiegel dient dazu, anhand von Merkmalen  eine Vergleichbarkeit zu erzeugen. Anwendung findet etwa die Baualtersklasse, der Unterhaltungszustand oder die Wohnlage. Hier wird dann wieder differenziert, etwa in einfache Wohnlage, normale Wohnlage und gute Wohnlage. Bei der einfachen Wohnanlage ist mit Geruchsbelästigung, Lärmbelästigung oder Staubbelästigung zu rechnen, das kann etwa in der Nähe des Klärwerks oder der Industrie sein.

Natürlich ist die Lage der Immobilie wichtig. Sie ist allerdings nicht zu beeinflussen, nachdem sie erst einmal errichtet worden ist. Eben so wenig ist es die Infrastruktur, etwa die Anbindung an den ÖPNV.

Anpassungsfähig ist aber das Energieniveau. Hier hat das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 (MietRÄndG) zu einer Ergänzung des § 558 Abs. 2 BGB geführt. In diesem wird klargestellt, dass auch energetische Aspekte zu den Beschaffenheits- und Ausstattungsmerkmalen zählen und bei der Berechnung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.

Ziel: Wert im Mietspiegel steigern
Doch wirkt sich das auf den Mietspiegel aus? Kann der Wert der Immobilie durch verbessernde Maßnahmen, bezogen auf den Mietspiegel, angehoben werden? Dieser bewertet die sogenannte ortsübliche Miete anhand von verschiedenen Faktoren.

Häufig findet sich ein Punktesystem, welches die Zuordnung zum Mietspiegel erleichtern bzw. erst ermöglichen soll. Es ist also wichtig, sich mit dem kommunalen Mietspiegel zu befassen und dort nachzusehen, welche Sachverhalte eine Steigerung oder Senkung der Punktzahl und somit der Mieten bewirken.

Vorgehensweise: Anpassung der Immobilien am Mietspiegel
Zunächst muss Gerd sich den ortsüblichen Mietspiegel besorgen, der meist von den Kommunen im Internet als Download vorgehalten wird. Hier erfährt Gerd, welche Punkte wichtig sind und welche Punkte keinen Einfluss nehmen.

Begleitvideo:



Strategie erstellen – je nach örtlichem Mietspiegel
Gerd könnte nun einfach einen Punkt aus dem Mietspiegel auswählen und entsprechend das Gebäude sanieren, so könnte er einen ebenerdigen Zugang zum Gebäude errichten. Noch besser ist die Erstellung einer Strategie, die sich nach seinen finanziellen Möglichkeiten richtet und langfristig den Wert noch viel weiter steigern kann.
Beispiel: Gerd hat sich für die Wärmedämmung des Gebäudes entschieden, der seit dem Jahr 2013 zu berücksichtigen ist. Im ersten Jahr steht ihm nicht viel Kapital zur Verfügung, da er erst einmal Mieteinnahmen ansammeln muss, um über Kapital für die Investition zu verfügen. Eigenkapital möchte er nicht einbringen. Also führt er nur die Wärmedämmung der Vorderseite der Immobilie durch und erhält dafür zwei Punkte im Mietspiegel. Denn auch hier wird der Ansatz belohnt, tätig zu werden.
Im Folgejahr führt Gerd die Wärmedämmung der Rückseite der Immobilie durch, erneut erhält er zwei Punkte. In den nachfolgenden Jahren sind Dachgeschoss, Giebel und Kellerdecke "dran". Gerd lässt jeweils zwei Jahre Abstand, damit sich die Mieter nicht zu sehr gestört fühlen. Ein weiterer Vorteil ist: Die Mieter erhalten den Eindruck, dass Gerd sich ständig um das Haus bemüht. Und das ist auch so.

Der Plan von Gerd bewirkt Folgendes: Acht Jahre später ist der Wert der Wohnungen im Mietspiegel um 9 Punkte gestiegen.

Zum Vergleich:
Dämmung der Außenwand Vorderseite           2 Punkte
Dämmung der Außenwand Rückseite                       2 Punkte
Dämmung Dach oder oberste Geschossdecke 2 Punkte
Dämmung Giebel                                                     2 Punkte
Dämmung Kellerdecke                                             1 Punkt

Im Beispiel wirkt kann Gerd nach Erreichen von 8 Punkten durch die energetischen Zustandsarbeiten den Mietpreis je m² Wohnfläche um 60 Cent erhöhen.

Da die Kommunen diese Grenzen und Vergleiche unterschiedlich handhaben, sollte ermittelt werden, welche Maßnahmen tatsächlich zur Erhöhung des Punktewertes führen.

In Dresden etwa sind (nicht vollständig) nachstehende Sachverhalte relevant:
Zeitgemäße Heizung
Zeitgemäße Fenster
Zeitgemäße Außenwandwärmedämmung
Es empfiehlt sich ein Energieausweis für die Immobilie.

Weitere werterhöhende Sachverhalte sind neben der Vermeidung wertmindernder Sachverhalte zu berücksichtigen bei der Planung der Wertsteigerung von Immobilien in Dresden:
Sonnenschutz an allen Wohn- und Schlafräumen (werterhöhend)
Schwellenfreiheit in allen Zimmern (werterhöhend)
Ebenerdige Dusche (werterhöhend)
Einbruchhemmende Wohnungs- und Eingangstüre (werterhöhend)
Internetanschluss höher als 6000 Bit/Sekunde (bei Fehlen wertmindernd)

Es wird eine Gesamtbetrachtung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Sachverhalte durchgeführt.

Durch eine geschickte Planung kann Gerd also den Wert erhöhen, und auch die Miete der bisherigen Mieter entsprechend der Vorschriften des § 558 BGB anpassen, sobald eine Schwelle überschritten worden ist. Und die Mieter reagieren erfahrungsgemäß positiv, da sich das Wohnumfeld verbessert, in welchem sie ihr Leben verbringen, und das Gefühl erhalten, dass ihr zu Hause nicht nur „abgewohnt“ wird.

Wir wünschen viel Erfolg bei der Planung der Immobilien-Werterhaltung.

Factum Immobilien AG

Vorstand Martin Sakraschinsgy