factum Immobilien AG
– QMS und Bestandspflege
Ein sehr ungeliebtes Thema für
Immobilienbesitzer ist die Bestandspflege oftmals technisch und baulich
veralteter Immobilien, die sich im Zustand der Vermietung befinden, so die
Erfahrung der factum Immobilien AG. Zwar wohnen im Idealfall die Mietparteien
viele Jahre ohne Beanstandung in der vermieteten Wohnung, doch wenn sie
ausziehen, dann wird der Renovierungsstau offenkundig. Und zwar genau dann,
wenn die Wohnung erneut vermietet werden soll und die Interessenten ellenlange
Mängellisten aufbieten. Doch mit der Abarbeitung von Schäden ist es nicht
getan. Denn heutzutage möchten die Mieter ein Wohnerlebnis, die Wohnung ist ein
Statusobjekt. Aus dem Badezimmer wird ein Wellnessbereich mit separater
Gästetoilette, der eigene Balkon ist schon lange Pflicht und die Küche soll
möglichst groß sein. Dazu wünschen sich Mieter gerne Fliesen, Markise und
elektrisch betriebene Rollladen. Zwar sind diese Wünsche der Mieter nicht immer
zu erfüllen, doch das gewisse „Extra“ sollte im Kampf um die richtigen Mieter
schon vorhanden sein. Dennoch gilt: Es ist nicht die Frage ob, sondern wann das
Mietverhältnis endet. Auf die Dauer kann der Vermieter jedoch Einfluss nehmen.
Die factum Immobilien AG erteilt nachstehend hierzu wichtige Tipps und Hinweise.
Qualitätsmanagement: Wann
die Wohnung baulich aufwerten?
Aus Sicht der factum Immobilien AG gibt es zwei
grundsätzliche Varianten der baulichen Aufwertung bzw. Werterhaltung. So kann
die Immobilie einerseits während der Vermietungszeit nur im Bereich der absolut
notwendigen Bestandspflege betreut werden, oder als Variante zwei kann eine regelmäßige
Wartung und Renovierung erfolgen, eine sogenannte vorbeugende Instandhaltung.
Zunächst
zu Variante eins, der Minimallösung. Hierbei gilt: Wird die Immobilie nicht
weiter als notwendig gepflegt, dann bleibt auch der Mietzins meist auf dem
Stand, welcher dem Einzugsdatum entspricht; eine Anhebung lässt sich nur schwer
an die Mieter vermitteln. Vorteil der Variante ist, dass der Aufwand
überschaubar bleibt. Wichtig ist es aber, dann entsprechende Rücklagen zu
bilden, damit im Falle von sich kurzfristig ergebenden notwendigen Maßnahmen
finanzielle Mittel vorhanden sind, etwa bei einem Wasserschaden durch defekte
und veraltete Leitungen. Muss der Mieter dann noch ausziehen und ggf. in eine
Übergangswohnung einziehen, ist schnell eine hohe Ausgabe beim
Immobilienbesitzer erreicht, die den Spareffekt der spärlichen Bestandspflege ausbremst.
Ziehen die Mieter dann gänzlich aus, muss oft ohnehin eine gründliche
Renovierung nachgeholt werden, um die Wohnung in einen zeitgemäßen Zustand zu
versetzen. Alternativ erledigt der Vermieter diese Arbeiten selbst. Leider ist
dazu aber nicht jeder in der Lage, und oft ist eine verpfuschte Bausubstanz
Zeugnis von jahrzehntelanger, nicht fachmännisch ausgeführter baulicher
Instandhaltung. In Abbildung 1 ist schon im Ansatz erkennbar, dass hier keine
fachlich versierte Renovierung stattfindet.
Variante zwei, die fachmännische Pflege der
Bestandsimmobilie während der Mietzeit, scheint daher nur auf den ersten Blick
teurer. Denn die Vorteile wirken langfristig, wenn sich die Mieter binden. Bei
entsprechender und frühzeitiger Anlage von Kapital für Renovierungen, etwa im
Bausparvertrag, ist auch der Aufwand überschaubar, da der Mittelabfluss
regelmäßig und planbar verläuft. Auch möglich und sinnvoll ist die
Nutzung
eines Hausmeisterservices, wie ihn etwa Martin Sakraschinsgy, Vorstand der
Instandhaltung
auch weitere Dienste, etwa Winterdienst, Sicherheitsdienste,
Parkplatzbewirtschaftung oder Reinigungsdienstleistungen angeboten.
„Ein solches Paket zahlt sich für
Immobilienbesitzer immer aus, denn die Mieter fühlen sich in einem sicheren
Wohnumfeld mit Ansprechpartnern vor Ort sicher und ernst genommen.“
Auswirkungen
auf die Mietverhältnisse je Variante
Die Mieter bemerken natürlich schnell, ob
sich der Vermieter um die Immobilie kümmert, oder ob er diese nur „abwohnen“
lässt.
Martin Sakraschinsgy erklärt das so: „Wird
nur das Nötigste getan, dürfte die Folge sein, dass die bestehenden
Mietverhältnisse kürzer andauern als im Durchschnitt, da die Mieter sich, sobald
möglich, neu orientieren.“
Ursache ist, dass die Mieter ein, jedenfalls
auf den ersten Blick, gegensätzliches Interesse zum Vermieter haben. Sie möchten
sich wohl fühlen in ihrem zu Hause, und sie möchten das Gefühl haben, dass die
eigene Wohnung standesgemäß ist, etwa, um Besucher oder Vorgesetzte
entsprechend prestigeträchtig zu Hause empfangen zu können. Hier muss der
Vermieter abwägen, ob und wieviel er investieren möchte, um seine Mieter zu
behalten. Funktioniert ein Wohnhaus, dann kann er davon ausgehen, dass auch die
nachbarschaftlichen Netzwerke ausgebildet sind und dazu beitragen, dass die
Mieter sich wohlfühlen und eben nicht eine neue Bleibe suchen. Eine gepflegte
Immobilie kann aber auch im Sinne des Vermieters sein. So können werterhaltene
Maßnahmen oftmals steuerlich geltend gemacht werden, auch die Miete kann deutlich
höher ausfallen, wenn der Wohnraum angemessen gestaltet worden ist. Doch welche
Extras sind interessant für Mieter?
Aus der
Kür wurde Pflicht
Ein bereits gelegter Boden aus Stein oder
Holz ist heutzutage schon Standard, das Gäste-WC ist Pflicht und die
elektrischen Leitungen müssen Dauerlasten bewältigen. LED-Beleuchtung, fest
installiert, ist ebenfalls im mittleren bis gehobenen Mietsegment oft zu
finden. Gerade in den letzten Jahren hat sich da viel getan. Doch auch eine
Neuausrichtung ist keine Garantie, denn der Stand der Technik ändert sich
weiterhin rasend schnell. Martin Sakraschinsgy erklärt das so: „Kaum sind die
neuesten technischen Geräte verbaut, sind sie auch schon wieder veraltet. Fast
jährlich kommen neue Generationen auf den Markt, etwa bei den
Heizungssteuerungen oder der LED-Beleuchtung.“ Doch wie kann denn sonst das
Interesse der künftigen Mieter geweckt werden, gar eine persönliche Beziehung
entstehen?
Bindungsmöglichkeiten
Martin Sakraschinsgy erläutert einige Punkte,
die das Verhältnis zum Mieter verbessern können.
1.
In keiner Disziplin
schlecht abschneiden
Oftmals sind nicht einzelne Sachverhalte,
sondern die Summe aller Eindrücke für die Mieter entscheidend. So kann ein
großer Ess-und Wohnbereich sehr guten Eindruck machen, schimmelt es aber im
Bad, nutzt das alleine allenfalls, wenn noch Zeit für eine Renovierung bleibt. Daher
ist eine gute Formel, zunächst die „Basics der Immobilie“ abzusichern. Dazu
gehören die Leitungen, Dichtungen einschließlich der Fenster und Türen, die
Schallisolierung und die Wärmedämmung.
Sind diese Grundlagen in ordnungsgemäßem
Zustand, ist der nächste Schritt der Einstieg in die Extras. Das beginnt mit
doppelten Schaltern für eine Beleuchtung, etwa in der Diele. Ein frisch
gefliestes Bad wirkt Wunder, und, sofern Platz genug vorhanden ist, kann sich
der Einbau einer Dusche neben der Badewanne auszahlen. Nette Spielereien sind
durch Apps gesteuerte Heizungen oder Überwachungsanlagen, die gerade bei der
jüngeren Generation gut ankommen.
2.
Ordentliche Arbeit fordern
#
Oftmals
arbeiten Vermieter schon viele Jahre mit bestimmten Firmen zusammen, es besteht
Vertrauen, und die Handwerker verfügen über Schlüssel zu sämtlichen Wohnungen.
Doch hier ist größte Vorsicht angebracht, denn schnell wird das
Vertrauensverhältnis ausgenutzt. Wohl dem Immobilienbesitzer, dem solche
Erfahrungen erspart geblieben sind. Ratsam ist es allemal, die Arbeiten des
Haus- und Hofhandwerkers einmal zu prüfen und mit marktüblichen Preisen zu
vergleichen. Ebenfalls ratsam ist oftmals ein Besuch der Baustelle. Denn sparen
lässt sich wunderbar an Material, Farbe oder anderen Wertstoffen, die letztlich
in anderer Qualität verwendet werden können, als sie letztlich auf der
Abrechnung erscheinen.
Nicht zuletzt ist die Ausführung der
Renovierungsarbeiten ebenfalls eine genauere Betrachtung wert. Wird die
Arbeitssicherheit eingehalten, oder drohen Unfälle, etwa aufgrund von schlecht
gesicherten, veralteten Gerüsten oder defekten Werkzeugen? Wird das Material
fachmännisch angebracht? Ist die Zeit für die Durchführung entsprechend dem
Aufwand, oder regt sich mitunter wochenlang nichts auf der Baustelle? Sicher
ist kein ausgefeiltes Qualitätsmanagement erforderlich, wenn es um einen
kleinen Immobilienstamm geht. Dennoch geht es bei den Renovierungsarbeiten um das
Geld des Immobilienbesitzers. Der alte Ausspruch „Konkurrenz belebt das
Geschäft“ kann übrigens Wunder wirken. Vergibt der Vermieter auch anderweitig
Aufträge, um zu sehen, ob es nicht doch sorgfältiger und gründlicher geht, wird
sich meist der bisherige Handwerker oft mehr Mühe geben, um den solventen
Kunden nicht zu verlieren.
3.
Mieter in die Planung
mit einbinden
Sofern genug Zeit bis zum Einzug der neuen
Mieter bleibt und eine Renovierung ansteht, dann ist zu überlegen, ob man die
Mieter nicht mit in die Planung der Bauarbeiten einbezieht. So können die
Mieter ggf. Wünsche äußern, etwa zur Farbe des Fußbodens oder zu den
Balkonfliesen, und, sofern eine Berücksichtigung der Wünsche möglich ist, hat
man eine Bindung der Mieter an das neue zu Hause geschaffen. Sie fühlen sich
ein wenig selbst wie Wohnraumbesitzer.
Im Idealfall helfen die Mieter noch bei der
Bauleitung, je nach Maßnahme, und das noch völlig kostenfrei. Hier bietet sich
eine Chance für Vermieter, die sehr oft ungenutzt bleibt.
4.
Den Mietparteien
zuhören
Auch, wenn der Kostengedanke oftmals im
Vordergrund steht, sollte man sich die Zeit für die Wünsche und Nöte der
Mietparteien nehmen. Nicht umsonst gibt es Eigentümerversammlungen für die
Besitzer von Eigentumswohnungen; hier werden schnell die entsprechenden Mängel
erkannt und beseitigt. Natürlich werden auch andere Themen besprochen, aber dem
Werterhalt kommt eine große Bedeutung zu. Eine solche Basis hat der Vermieter
nicht. Er ist angewiesen auf die Hinweise der Mieter, die, je nach Typ, sehr
häufig oder gar nicht bei ihm ankommen. Gehört wird vom Vermieter nur, wer sich
selbst meldet. Es empfiehlt sich daher, sofern kein Hausservice besteht, ein-
oder zweimal jährlich den Mietern einen Besuch abzustatten, um zu erfahren, ob
alles in Ordnung ist oder ob Wünsche oder sogar Probleme bestehen.
Neben Informationen zum Zustand des Wohnraums
erhält der Vermieter bei einem netten Plausch auch weitere Informationen, die
er ggf. verwenden kann. Sucht der Nachwuchs des Mieterpaares selbst eine
Wohnung, oder wird eine größere Wohnung gesucht, weil Familienzuwachs in
Aussicht steht? Mit diesem Wissen kann der Vermieter seine Mieter ggf. bedienen
und so die Bindung erhöhen.
5.
Den Mieter als Kunden
sehen
Das
Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist seit jeher angespannt, Urteile zum
Mietrecht sind begehrte Leitartikel großer Zeitungen. Ähnlich angespannt ist
meist nur das Verhältnis zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer. Doch Vermieter
und Mieter müssen nicht im Spannungsfeld leben, denn beide brauchen einander. Es
empfiehlt sich, ein angemessenes Verhältnis aufzubauen, vergleichbar dem Verhältnis
zwischen Kunde und Auftraggeber. Der Vermieter ist in der Rolle des
Auftraggebers, der seinen Kunden, den Mieter, zufriedenstellen möchte. So
werden Wünsche nicht nur erkannt, sondern schnell wird eine Lösung gesucht und
bestenfalls auch in Abstimmung mit dem Mieter umgesetzt. Der Mieter fühlt sich
aufmerksam umworben, ähnlich dem Gefühl, in einem Geschäft mit gehobenem
Ambiente einkaufen zu gehen.
Bei
dieser Rollenverteilung, richtig gelebt, lassen beide Parteien auch gerne
einmal „fünf gerade sein“ und einigen sich, ohne, dass ein Rechtsstreit für
noch mehr Spannung sorgt.
„Werden diese Sachverhalte berücksichtig,
dann ist eine lange Bindung an die Mieter immer noch nicht garantiert“, so
Martin Sakraschinsgy. „Aber die Chance ist hoch, dass Mieter eben doch nicht
ausziehen, etwa, weil sie sich verbessern könnten.“ Eventuell folgen ja sogar
Empfehlungen. Und ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter – seien
wir mal ehrlich – ist für beide Seiten beruhigend.
Wir wünschen viel Erfolg bei der Planung der
Immobilien-Werterhaltung.
factum
Immobilien AG
Martin
Sakraschinsgy
Vorstand
Link zum Thema
Größter
Gruselgarten Deutschlands
