Nicht
erst seit heutigen Zeiten kommt es vor, dass die Preise von Bauvorhaben im
wahrsten Sinne des Wortes „explodieren“. Ein berühmtes Beispiel ist der Kölner
Dom, dessen Baukosten ab 1248 so hoch waren, dass im Zeitraum von 1530 bis 1848
gar kein Weiterbau mehr erfolgt ist. Mehr als 300 Jahre sind also vergangen,
ehe es weiterging. Dass hinter diesem Bau im Grunde gar keine richtige Planung
steckte, wie das heute der Fall wäre, versteht sich da wohl fast von selbst.
Aber
auch heute gibt es Immobilien, deren Preise beim Bau derart in die Höhe
schnellen, dass man sich allen Ernstes fragen muss, ob sich die für die Planung
verantwortlichen Fachleute vorher nicht ausreichend mit dem Neubau beschäftigt
haben.
Begleitvideo
Zu
nennen ist hier etwa Stuttgart 21, das Bahnprojekt zum Umbau des Kopf- in einen
Durchgangsbahnhof sollte 2,6 Mrd. Euro kosten und verschlang letztlich fast 6
Mrd. Euro bis zum heutigen Tag. Die ursprüngliche Idee, die Kosten durch Mittel
aus öffentlichen Töpfen, Verbesserung der Dienstleistung und Verkauf von
Immobilien und Grundstücken zu decken, ist nicht mehr durchführbar. Die
Baumaßnahme ist längst zum Politikum geworden.
Auch
der neue Flughafen Berlin-Brandenburg scheint zu einem Milliardengrab zu
werden. Die Eröffnung ist derzeit für
das Jahr 2012 geplant, die ursprünglichen Baukosten haben sich vervielfacht.
Die Website http://www.flughafen-berlin-kosten.de zeigt die sekündlich
aktualisierten Baukosten und bietet Beispiele, was mit dem Geld sonst noch
hätte gemacht werden können.
In Hamburg entsteht
eines der teuersten Gebäude der Welt, die Elbphilharmonie. Das Gebäude sollte
ursprünglich 77 Millionen Euro kosten, derzeit geht man von 789 Millionen aus;
es gehört damit zu den teuersten Gebäuden der Welt. Die Eröffnung soll im Jahr
2016 erfolgen.
Wie
kommt es zu solchen ausufernden Kosten?
Martin
Sakraschinsgy, Vorstand der factum Immobilien AG: „Bei öffentlicher
Auftragsvergabe nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist
es oft so, dass Nachträge entstehen. In einem gewissen Maße ist das auch
üblich, allerdings handelt es sich bei diesen Summen schon um eklatante
Nachtragssummen.“
Wie
entstehen die Nachträge?
„Zunächst
geben Bieter Angebote bei der öffentlichen Auftragsvergabe ab. Die
wirtschaftlichsten Bieter werden ausgewählt, sie erhalten den Auftrag. Wenn die
Kosten aus unvorhersehbaren Gründen steigen, dann werden Nachträge fällig“, so
der Vorstand.
Und
wer erhält das Geld?
„Bei
Projekten in dieser Größenordnung sind immer mehrere Firmen beteiligt, eine
einzelne Unternehmung kann die Aufgaben in der Regel nicht stemmen. Das kennen
wir ja von der eigenen Immobilie. Wenn wir die Arbeiten selbst planen, sind ja
neben Baufirmen auch Elektriker oder Sanitärfachleute beteiligt. Genau so ist
das hier auch“, so Martin Sakraschinsgy.
Oftmals
sind diese hohen Nachträge also eine Summierung der Kosten vieler einzelner
beteiligter Unternehmen. „Am Anfang wird
das Objekt geplant“, so der Vorstand weiter. „Wenn die Planung an einer Stelle
nicht umgesetzt wird, kommen alle nachfolgenden Arbeiten in Verzug. Es
entstehen hohe Folgekosten.“
So
bleiben etwa Kräne länger stehen, Lagerhallen und mobile Büroräume werden
weiter benötigt und stehen für einen anderen Auftrag nicht zur Verfügung,
eingeplante Mitarbeiter für nun später beginnende Bauabschnitte sind ohne
Beschäftigung, und Lieferanten kommen zu früh und Beschäftigen die vor Ort
tätigen Arbeiter nun zusätzlich. Improvisation geht nun Hand in Hand mit den
geplanten Arbeiten.
Martin
Sakraschinsgy: „Der hohe Stress der Verantwortlichen wirkt sich dann auch
schnell auf die Maßnahme aus. Überstunden werden gefahren, und die Kosten
steigen noch weiter an. Wenn dann noch die Presse vor Ort auftritt und zu den
hohen Baukosten Erkundigungen einholt, sind auch schnell Verantwortliche
gefunden, die das Ganze ausbaden.“
Was
ist zu tun, wenn die Planung nicht funktioniert?
„Sollten
sich derartige Verzögerungen ergeben, dass man nicht mehr an der ursprünglichen
Planung festhalten kann, wäre schnellstens eine neue und fundierte Planung
incl. Kostenkalkulation zu erstellen. Damit diese auch umgesetzt werden kann,
sollte auf Seiten des Auftraggebers bereits bei der Vergabe darauf geachtet
werden, dass auch flexible Teile, etwa Lieferungen, in die Ausschreibung
gesetzt werden“, erläutert der Vorstand der factum Immobilien AG. „Um dann die
steigenden Kosten zu finanzieren, sollte, falls nicht endlos Geld zur Verfügung
steht, ggf. auch über Dimension der Maßnahme, verwendetes Material etc. nachdenken,
falls noch Spielraum besteht.“
Wie
kann das bei einer privaten Immobilie aussehen?
„Wenn
Sie bei der Umsetzung der Planung einer privaten Immobilie ins Schleudern
kommen, dann gilt das im Prinzip auch für Sie. Kontaktieren Sie die beteiligten
Firmen und versuchen Sie, einen effektiven Folgeplan zu erstellen, und zwar
frühzeitig. Falls das nicht geht, können ja auch Teile der Planung überarbeitet
werden. Auch hier können Sie noch Geld sparen.“
Der
Vorstand weiß dass man bei der eigenen Immobilie oftmals großzügig plant, was
etwa die verwendeten Materialien oder die Einbauelemente angeht. Auch sind
Anschaffungen direkt vorgesehen, um sich sofort heimisch zu fühlen.
„Hier
kann durch Wechsel der Materialien oder durch Verschiebung des Küchenkaufs,
ggf. auch durch Auswahl einer kleineren Küche, um einmal ein konkretes Beispiel
zu nennen, noch Geld gespart werden.“
Wir
wünschen viel Erfolg bei der Umsetzung der Planung.
Factum
Immobilien AG
Vorstand
Martin Sakraschinsgy
