Blog der factum Immobilien AG (factum immobilien ag). Die factum Immobilien AG bietet Dienstleistungen rund um die Immobilie, etwa dem Immobilienvertrieb, der Immobilienberatung, der Anlageberatung oder der Sanierungsberatung. Hier im Blog werden nicht nur Nachrichten zu Immobilien veröffentlicht, auch beschreibt der Blog der factum Immobilien AG ihre Aktivitäten im Internet, etwa im Social Enterprise Marketing oder in Sozialen Netzwerken. (factum Immobilien AG, Vorstand Martin Sakraschinsgy)
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um
Immobilien zu kaufen?
Uni oder Immobilien?
Die factum Immobilien AG begleitet
durch das fiktive Leben des Robert E. aus Dresden. Es werden besondere Momente
vorgestellt, in welchen sich Robert für eine Immobilie entscheiden könnte, und
die Chancen der jeweiligen Lebenssituation.
Das Video findet sich auf Youtube, der Text ist auf der Website der factum Immobilien AG verfügbar.
Nicht
erst seit heutigen Zeiten kommt es vor, dass die Preise von Bauvorhaben im
wahrsten Sinne des Wortes „explodieren“. Ein berühmtes Beispiel ist der Kölner
Dom, dessen Baukosten ab 1248 so hoch waren, dass im Zeitraum von 1530 bis 1848
gar kein Weiterbau mehr erfolgt ist. Mehr als 300 Jahre sind also vergangen,
ehe es weiterging. Dass hinter diesem Bau im Grunde gar keine richtige Planung
steckte, wie das heute der Fall wäre, versteht sich da wohl fast von selbst.
Aber
auch heute gibt es Immobilien, deren Preise beim Bau derart in die Höhe
schnellen, dass man sich allen Ernstes fragen muss, ob sich die für die Planung
verantwortlichen Fachleute vorher nicht ausreichend mit dem Neubau beschäftigt
haben.
Begleitvideo
Zu
nennen ist hier etwa Stuttgart 21, das Bahnprojekt zum Umbau des Kopf- in einen
Durchgangsbahnhof sollte 2,6 Mrd. Euro kosten und verschlang letztlich fast 6
Mrd. Euro bis zum heutigen Tag. Die ursprüngliche Idee, die Kosten durch Mittel
aus öffentlichen Töpfen, Verbesserung der Dienstleistung und Verkauf von
Immobilien und Grundstücken zu decken, ist nicht mehr durchführbar. Die
Baumaßnahme ist längst zum Politikum geworden.
Auch
der neue Flughafen Berlin-Brandenburg scheint zu einem Milliardengrab zu
werden. Die Eröffnung ist derzeit für
das Jahr 2012 geplant, die ursprünglichen Baukosten haben sich vervielfacht.
Die Website http://www.flughafen-berlin-kosten.de zeigt die sekündlich
aktualisierten Baukosten und bietet Beispiele, was mit dem Geld sonst noch
hätte gemacht werden können.
In Hamburg entsteht
eines der teuersten Gebäude der Welt, die Elbphilharmonie. Das Gebäude sollte
ursprünglich 77 Millionen Euro kosten, derzeit geht man von 789 Millionen aus;
es gehört damit zu den teuersten Gebäuden der Welt. Die Eröffnung soll im Jahr
2016 erfolgen.
Wie
kommt es zu solchen ausufernden Kosten?
Martin
Sakraschinsgy, Vorstand der factum Immobilien AG: „Bei öffentlicher
Auftragsvergabe nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) ist
es oft so, dass Nachträge entstehen. In einem gewissen Maße ist das auch
üblich, allerdings handelt es sich bei diesen Summen schon um eklatante
Nachtragssummen.“
Wie
entstehen die Nachträge?
„Zunächst
geben Bieter Angebote bei der öffentlichen Auftragsvergabe ab. Die
wirtschaftlichsten Bieter werden ausgewählt, sie erhalten den Auftrag. Wenn die
Kosten aus unvorhersehbaren Gründen steigen, dann werden Nachträge fällig“, so
der Vorstand.
Und
wer erhält das Geld?
„Bei
Projekten in dieser Größenordnung sind immer mehrere Firmen beteiligt, eine
einzelne Unternehmung kann die Aufgaben in der Regel nicht stemmen. Das kennen
wir ja von der eigenen Immobilie. Wenn wir die Arbeiten selbst planen, sind ja
neben Baufirmen auch Elektriker oder Sanitärfachleute beteiligt. Genau so ist
das hier auch“, so Martin Sakraschinsgy.
Oftmals
sind diese hohen Nachträge also eine Summierung der Kosten vieler einzelner
beteiligter Unternehmen. „Am Anfang wird
das Objekt geplant“, so der Vorstand weiter. „Wenn die Planung an einer Stelle
nicht umgesetzt wird, kommen alle nachfolgenden Arbeiten in Verzug. Es
entstehen hohe Folgekosten.“
So
bleiben etwa Kräne länger stehen, Lagerhallen und mobile Büroräume werden
weiter benötigt und stehen für einen anderen Auftrag nicht zur Verfügung,
eingeplante Mitarbeiter für nun später beginnende Bauabschnitte sind ohne
Beschäftigung, und Lieferanten kommen zu früh und Beschäftigen die vor Ort
tätigen Arbeiter nun zusätzlich. Improvisation geht nun Hand in Hand mit den
geplanten Arbeiten.
Martin
Sakraschinsgy: „Der hohe Stress der Verantwortlichen wirkt sich dann auch
schnell auf die Maßnahme aus. Überstunden werden gefahren, und die Kosten
steigen noch weiter an. Wenn dann noch die Presse vor Ort auftritt und zu den
hohen Baukosten Erkundigungen einholt, sind auch schnell Verantwortliche
gefunden, die das Ganze ausbaden.“
Was
ist zu tun, wenn die Planung nicht funktioniert?
„Sollten
sich derartige Verzögerungen ergeben, dass man nicht mehr an der ursprünglichen
Planung festhalten kann, wäre schnellstens eine neue und fundierte Planung
incl. Kostenkalkulation zu erstellen. Damit diese auch umgesetzt werden kann,
sollte auf Seiten des Auftraggebers bereits bei der Vergabe darauf geachtet
werden, dass auch flexible Teile, etwa Lieferungen, in die Ausschreibung
gesetzt werden“, erläutert der Vorstand der factum Immobilien AG. „Um dann die
steigenden Kosten zu finanzieren, sollte, falls nicht endlos Geld zur Verfügung
steht, ggf. auch über Dimension der Maßnahme, verwendetes Material etc. nachdenken,
falls noch Spielraum besteht.“
Wie
kann das bei einer privaten Immobilie aussehen?
„Wenn
Sie bei der Umsetzung der Planung einer privaten Immobilie ins Schleudern
kommen, dann gilt das im Prinzip auch für Sie. Kontaktieren Sie die beteiligten
Firmen und versuchen Sie, einen effektiven Folgeplan zu erstellen, und zwar
frühzeitig. Falls das nicht geht, können ja auch Teile der Planung überarbeitet
werden. Auch hier können Sie noch Geld sparen.“
Der
Vorstand weiß dass man bei der eigenen Immobilie oftmals großzügig plant, was
etwa die verwendeten Materialien oder die Einbauelemente angeht. Auch sind
Anschaffungen direkt vorgesehen, um sich sofort heimisch zu fühlen.
„Hier
kann durch Wechsel der Materialien oder durch Verschiebung des Küchenkaufs,
ggf. auch durch Auswahl einer kleineren Küche, um einmal ein konkretes Beispiel
zu nennen, noch Geld gespart werden.“
Wir
wünschen viel Erfolg bei der Umsetzung der Planung.
Factum Immobilien AG
– Immobilien und Wertsteigerung
Wie kann der Wert
einer Immobilie gesteigert werden? Nehmen wir an, Gerd B. hat ein Mietshaus mit
sechs Wohnungen geerbt. Drei Wohnungen sind vermietet, drei Wohnungen sind
leerstehend. Ein ca. 1000 m² großes Grundstück gehört dazu, auf dem Hof ist
eine Gartenanlage. Gerd hat eine gute Idee, denkt er zunächst. Er möchte
Einfluss auf den Wert der Mietwohnungen nehmen, damit er für die leerstehenden
Wohnungen mehr Mietzins erhält. Die drei Bestandsmieter sind seit vielen Jahren
hier wohnhaft, auch ist die Lage der Immobilie sehr zentral, es gibt kaum
Parkplätze. Die Einnahmen sind daher recht niedrig.
Ein
Pool ist eine Geldanlage, die eine Immobilie in vielerlei Hinsicht aufwerten
kann, denkt Gerd. So kann ein Pool im Außenbereich in Ein-und
Mehrfamilienhäusern das Wohnerlebnis stark bereichern und das Niveau von
Mittelklasse in die Komfortklasse erhöhen.
Kurzerhand
holt er drei Angebote bei entsprechenden Bauträgern ein und lässt im Garten
einen Pool errichten. Nachdem die Arbeiten begonnen haben, erkundigt sich eine
Mietpartei nach dem Bauvorhaben, welches Gerd dem langjährigen Mieter stolz
erläutert. Der Rentner schüttelt angesichts der Ausführungen von Gerd den Kopf.
Schon seit langem ärgert er sich über die fehlende ebenerdige Zugangsmöglichkeit
in den Garten seiner auf den Rollstuhl angewiesenen Ehefrau.
Kurz
danach zieht das Rentnerpaar aus, die nunmehr vier freien Wohneinheiten werden
trotz vielfacher Inserate nicht
vermietet. Denn sie liegen hinsichtlich der Miete nun deutlich über dem
kommunalen Mietspiegel.
Was
hat Gerd B. falsch gemacht?
Gerd
B. hätte zur Wertsteigerungen den Mietspiegel verwenden sollen, welcher in der
jeweiligen Stadt aufgrund von Gutachten und der Arbeit von kommunalen
Projektgruppen alle vier Jahre neu erstellt wird.
Der
Mietspiegel dient dazu, anhand von Merkmalen
eine Vergleichbarkeit zu erzeugen. Anwendung findet etwa die
Baualtersklasse, der Unterhaltungszustand oder die Wohnlage. Hier wird dann
wieder differenziert, etwa in einfache Wohnlage, normale Wohnlage und gute
Wohnlage. Bei der einfachen Wohnanlage ist mit Geruchsbelästigung,
Lärmbelästigung oder Staubbelästigung zu rechnen, das kann etwa in der Nähe des
Klärwerks oder der Industrie sein.
Natürlich
ist die Lage der Immobilie wichtig. Sie ist allerdings nicht zu beeinflussen,
nachdem sie erst einmal errichtet worden ist. Eben so wenig ist es die
Infrastruktur, etwa die Anbindung an den ÖPNV.
Anpassungsfähig
ist aber das Energieniveau. Hier hat das Mietrechtsänderungsgesetz
2013 (MietRÄndG) zu einer Ergänzung des § 558 Abs. 2 BGB geführt. In diesem
wird klargestellt, dass auch energetische Aspekte zu den Beschaffenheits- und
Ausstattungsmerkmalen zählen und bei der Berechnung der Vergleichsmiete zu
berücksichtigen sind.
Ziel:
Wert im Mietspiegel steigern
Doch
wirkt sich das auf den Mietspiegel aus? Kann der Wert der Immobilie durch
verbessernde Maßnahmen, bezogen auf den Mietspiegel, angehoben werden? Dieser
bewertet die sogenannte ortsübliche Miete anhand von verschiedenen Faktoren.
Häufig
findet sich ein Punktesystem, welches die Zuordnung zum Mietspiegel erleichtern
bzw. erst ermöglichen soll. Es ist also wichtig, sich mit dem kommunalen
Mietspiegel zu befassen und dort nachzusehen, welche Sachverhalte eine
Steigerung oder Senkung der Punktzahl und somit der Mieten bewirken.
Vorgehensweise:
Anpassung der Immobilien am Mietspiegel
Zunächst
muss Gerd sich den ortsüblichen Mietspiegel besorgen, der meist von den
Kommunen im Internet als Download vorgehalten wird. Hier erfährt Gerd, welche Punkte
wichtig sind und welche Punkte keinen Einfluss nehmen. Begleitvideo:
Strategie erstellen –
je nach örtlichem Mietspiegel
Gerd
könnte nun einfach einen Punkt aus dem Mietspiegel auswählen und entsprechend
das Gebäude sanieren, so könnte er einen ebenerdigen Zugang zum Gebäude
errichten. Noch besser ist die Erstellung einer Strategie, die sich nach seinen
finanziellen Möglichkeiten richtet und langfristig den Wert noch viel weiter
steigern kann.
Beispiel:
Gerd hat sich für die Wärmedämmung des Gebäudes entschieden, der seit dem Jahr
2013 zu berücksichtigen ist. Im ersten Jahr steht ihm nicht viel Kapital zur
Verfügung, da er erst einmal Mieteinnahmen ansammeln muss, um über Kapital für
die Investition zu verfügen. Eigenkapital möchte er nicht einbringen. Also
führt er nur die Wärmedämmung der Vorderseite der Immobilie durch und erhält
dafür zwei Punkte im Mietspiegel. Denn auch hier wird der Ansatz belohnt, tätig
zu werden.
Im
Folgejahr führt Gerd die Wärmedämmung der Rückseite der Immobilie durch, erneut
erhält er zwei Punkte. In den nachfolgenden Jahren sind Dachgeschoss, Giebel
und Kellerdecke "dran". Gerd lässt jeweils zwei Jahre Abstand, damit
sich die Mieter nicht zu sehr gestört fühlen. Ein weiterer Vorteil ist: Die
Mieter erhalten den Eindruck, dass Gerd sich ständig um das Haus bemüht. Und
das ist auch so.
Der
Plan von Gerd bewirkt Folgendes: Acht Jahre später ist der Wert der Wohnungen
im Mietspiegel um 9 Punkte gestiegen.
Zum
Vergleich:
Dämmung
der Außenwand Vorderseite 2
Punkte
Dämmung
der Außenwand Rückseite 2
Punkte
Dämmung
Dach oder oberste Geschossdecke 2 Punkte
Dämmung
Giebel 2
Punkte
Dämmung
Kellerdecke 1
Punkt
Im
Beispiel wirkt kann Gerd nach Erreichen von 8 Punkten durch die energetischen
Zustandsarbeiten den Mietpreis je m² Wohnfläche um 60 Cent erhöhen.
Da
die Kommunen diese Grenzen und Vergleiche unterschiedlich handhaben, sollte
ermittelt werden, welche Maßnahmen tatsächlich zur Erhöhung des Punktewertes
führen.
In
Dresden etwa sind (nicht vollständig) nachstehende Sachverhalte relevant:
Zeitgemäße
Heizung
Zeitgemäße
Fenster
Zeitgemäße
Außenwandwärmedämmung
Es
empfiehlt sich ein Energieausweis für die Immobilie.
Weitere
werterhöhende Sachverhalte sind neben der Vermeidung wertmindernder
Sachverhalte zu berücksichtigen bei der Planung der Wertsteigerung von
Immobilien in Dresden:
Sonnenschutz
an allen Wohn- und Schlafräumen (werterhöhend)
Schwellenfreiheit
in allen Zimmern (werterhöhend)
Ebenerdige
Dusche (werterhöhend)
Einbruchhemmende
Wohnungs- und Eingangstüre (werterhöhend)
Internetanschluss
höher als 6000 Bit/Sekunde (bei Fehlen wertmindernd)
Es
wird eine Gesamtbetrachtung der wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden
Sachverhalte durchgeführt.
Durch
eine geschickte Planung kann Gerd also den Wert erhöhen, und auch die Miete der
bisherigen Mieter entsprechend der Vorschriften des § 558 BGB anpassen, sobald
eine Schwelle überschritten worden ist. Und die Mieter reagieren
erfahrungsgemäß positiv, da sich das Wohnumfeld verbessert, in welchem sie ihr
Leben verbringen, und das Gefühl erhalten, dass ihr zu Hause nicht nur
„abgewohnt“ wird.
Wir
wünschen viel Erfolg bei der Planung der Immobilien-Werterhaltung.
